不動産仲介のグレーゾーン

今日は、

不動産仲介手数料（賃貸）のグレーゾーンについて

書かせて頂きます。

消費者金融のグレーゾーン金利は、有名ですが、

不動産の賃貸仲介手数料にも、「グレーゾーン」と言ってよい慣習が

あるのです。

賃貸の媒介（仲介）に関して、法律（宅地建物業法）では、
以下のように定められてます。

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（報酬）
第46条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に
関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

2　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

さらに、「国土交通大臣が定めるところ」とは、
昭和45年の建設省告示1552号のことを指していて、

告示第四（宅地建物取引業者が賃借の媒介に関して受け取ることのできる報酬の額）

宅地建物取引業者が宅地又は建物の賃借の媒介に関して
依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、
当該宅地又は建物の賃借（・・・中略）の一月分の1.05倍に相当する金額以内とする。

この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して
依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、
当該媒介の依頼を受けるにあたって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、
借賃の一月分の0.525倍に相当する金額以内とする。
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要するに、仲介業者が受け取ることのできる報酬の法律上の限度額は、

貸主借主双方からの合計で賃料の１ヶ月分なのです！

特に、居住用の場合は、借主（又は貸主）から承諾を得ている場合を除き、

0.5ヶ月分が限度額になっています。

なお、貸主から特別に広告実施の依頼があって行った場合は、

媒介報酬（仲介手数料）とは別に広告料を受け取っても良いことになっています。

しかし、長年、業界では、

借主から１ヶ月分の仲介手数料を受け取り、

貸主からは、広告宣伝費や業務委託費など、仲介手数料とは別の名目で、

１ヶ月（場合によっては、それ以上）を受け取ってきたのです。

いわゆるグレーゾーン状態です。

このやり方に関連して、平成１２年３月に東京都住宅局不動産業指導部指導課が、

業界大手の

「エイブル」

と

「ミニミニ」

に対して、宅地建物取引業法違反で、行政処分を下しています。

両社は、

「報酬の額について、借主に対して

「借主から告示額（賃料月額の２分の１）の２倍（賃料月額）を受領する。」

旨の説明もせず、借主の承諾を得ないまま賃料月額の１か月相当の媒介報酬を受領した。」

と見なされたようです。

その他にも違反事項があったので、１０日間の業務停止になっています。

その後、両社は、

借主から受け取る仲介手数料を0.5ヶ月分「家賃の52.5%（税込）」にするという

方針転換をして、今に至っています。

それでも、いまだに、借主から１ヶ月の仲介手数料を取っている仲介業者が主流ですね。

なお、不動産業者が、過去に行政処分などを受けていないかを調べることができます。

東京都の場合は、

宅地建物取引業者の免許情報提供サービス

http://www.takken.metro.tokyo.jp/

です。

ちなみに、これでエイブル、ミニミニを検索しても、前述の処分に関する記載は、

ありませんでした。掲載は、ここ5年間位の処分が対象のようです。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業者＞

というサービスもあります。↓↓↓

http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

活用してみて下さい。

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