環境変化の中で不動産投資の失敗を防ぐ思考

ご訪問ありがとうございます。

お菓子業界の記事ながら、これから必要とされる不動産投資の思考に通じるところを感じましたのでシェアしたいと思います。

日本のお菓子業界1位は、ご存知の通りカルビーだ。
同社は年間売り上げ100億円以上のブランドを数多く持つが、「かっぱえびせん」は発売51年を経ても同100億円規模を維持し続けている。
また、「じゃがりこ」は発売20年にして同350億円を超え、いまだに成長し続けている。
2015年度の売上高は2,222億円で、14年度の1,999億円から11％伸ばしている。

少子高齢化が進む日本のマーケットでは、お菓子業界のターゲットとなる子供の数が減り、市場が縮小しているイメージがありますよね。

実際の統計資料を見ても、１９７１年に日本の出生数が２００万人だったのに対し、２０１１年には１０５万人となり約半分にまで減少しています。

こういったデータだけを眺めていると、カルビーを含め、多くのお菓子会社は厳しい戦いを強いられているのに、何故売上が増えるのか？と普通に疑問が湧いてきます。

この疑問に対して最初に考えた仮説は、

「少子高齢化によって国内市場は縮小している。だから、カルビーの国内売り上げは伸び悩んでいる。しかし一方で、海外売り上げが好調であり、その結果カルビーの業績は好調なのである」

というものでした。

しかし、カルビーの海外向売上は全体の１０％にすぎず、カルビーの成長に大きくインパクトを与えるものではないそうです。

むしろ、国内スナック売り上げが1,574億円（2014年）から1,676億円（2015年）に伸びており、今でもそれが伸びていることが、カルビー好調の要因なのだとか。

子供の数は減少しているのに、なぜなのでしょう。

新たなターゲットを創出することにより、市場規模を拡大している

キーワードはどうやら「大人向け」にあるようです。

お菓子業界では大人需要の拡大が続いているそうで、「大人のきのこの山」（明治）、「KitKatオトナの甘さ」（ネスレ）、「カントリーマアム大人のチョコチップ」（不二家）など、落ち着いた色合いのパッケージと素材のこだわりを押し出した商品が人気を博しているそう。

カルビーも「大人向け」に対し積極的に展開していて、大阪の阪急うめだ本店地下１階にあるカルビー直営店舗「GRAND Calbee」では、カルビー史上「最厚」となるポテトクリスプを販売し、休日は整理券が配布されるほど人気を博しています。

ちなみに私も大阪出張の際に「GRAND Calbee」買いました。美味しかったです＾＾

不動産投資業界ではどうか

不動産業界においても、「少子高齢化・人口減」という問題に直面しています。

これからの賃貸住宅経営においては、お菓子業界同様に、市場の「本当のニーズ」を捉えなければいけません。潜在的なニーズを掘り起こして提案することも必要となるでしょう。

私のコミュニティメンバーの中でも、差別化のための選択肢として、コンセプト型賃貸住宅を選び、成功されているオーナーさんがいます。

では「コンセプト型賃貸住宅」とは、何でしょうか。

昨今の入居者は、住宅の購入資金がないから借りているのではなく、

「趣味嗜好に合わせて住環境を選べるからこそ賃貸がいい」
「ライフスタイルに合った住宅が持ち家でなくても賃貸でも十分にある」

という人達が増えています。

そういった入居者をターゲットとする戦略が「コンセプト型賃貸住宅」となります。

様々なコンセプト型賃貸住宅

たとえば現在、こんな種類のコンセプト型賃貸住宅が市場に登場しています。

これらの詳細はまた別の機会にご説明したいと思いますが、いずれも、入居者のライフスタイルや趣味、職業などに合わせて物件の構造やデザインを特化させたものです。

■デザイナーズ
■ガレージ・イン
■ライダーズ
■ペット共生型
■ミュージシャン向け（音楽家・音大生・楽器愛好者向け）
■ギャラリー併設
■サーファーズ
■キャラクターズ
■ハイセキュリティ
■エコロジーホーム
■レディース
■学生専用
■高齢者向け
■ゲストハウス・シェアハウス
■ドクターズレント
■アスレチックジム付き
■コンシェルジュ付き

投資する側から見れば不動産”投資”ですが、そこには当然のことながら入居者の生活があります。

入居者であるお客様の満足、というものを考えた賃貸経営は、市場環境の変化に淘汰されない強みとなると思います。